La Cassazione chiarisce quando applicare l’abbattimento della base imponibile IMU per fabbricati inagibili

Riferimenti normativi

La legge n. 160/2019, istitutiva della “nuova” IMU, all’art. 1, comma 747, lett. b), individua alcune fattispecie per le quali è possibile procedere con l’abbattimento della base imponibile nella misura del 50%, in presenza di specifici requisiti relativi a fabbricati inagibili o inabitabili. La medesima riduzione era stabilita all’art. 13, comma 3, lett. b), del D.L. n. 201/2011, disciplinante l’ IMU, in replica a quanto dettato per la previgente ICI, dall’art. 8, del D.Lgs.n. 504/1992.

I requisiti per beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile dei fabbricati inagibili o inabitabili

Le disposizioni normative della disciplina IMU richiamata sono intervenute in maniera analoga nel regolare le agevolazione in commento. La previsione di cui alla “nuova” IMU, dispone che l’abbattimento nella misura del 50% è destinato “ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni…”. Il Legislatore ha, altresì, specificato che tale condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale, con perizia che viene posta a carico del contribuente. Questo, in alternativa, può presentare una dichiarazione sostitutiva, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato. La norma consente ai Comuni, altresì, di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Inoltre, ulteriori chiarimenti per individuare i requisiti che devono sussistere, perché si possa applicare la riduzione in commento alla base imponibile di un fabbricato, sono offerti dalle istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU. Queste riportano, fra le altre, informazioni che precisano: “Si richiama l’attenzione sulla circostanza che per l’applicabilità della citata riduzione è necessario che sussistano congiuntamente l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile. Si precisa che l’inagibilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o in un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione”.

Il recente arresto della Cassazione sul requisito per inagibilità

Con la sentenza n. 22222 del 6 agosto 2024, la Corte di Cassazione ha confermato i precedenti orientamenti con cui ha precisato che per poter beneficare dell’abbattimento del 50% della base imponibile IMU per fabbricati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, è necessario che a questi vengano a mancare i requisiti di cui all’art. 24, comma 1, del D.P.R.380/2001. In sostanza si deve trattare di edifici che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, “non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria“. Nel dettaglio, i giudici di legittimità hanno specificato che per interventi di manutenzione ordinaria si intendono “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Di contro, sono considerati interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico”. Gli Ermellini hanno poi chiarito che per interventi di restauro e di risanamento conservativo si ricomprendono “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili“. Nel caso processato, il Comune aveva ben evidenziato che gli interventi eseguiti dalla società ricorrente erano da ricondurre ad un’attività di mera manutenzione, tesa a garantire le condizioni igienico-sanitarie, ma non accompagnate da interventi strutturali sull’immobile “nei suoi aspetti tipologici, funzionali ed impiantistici” e, per tale motivo, non possono rientrare negli interventi di risanamento conservativo.

Osservazioni conclusive

La sentenza in parola costituisce un prezioso riferimento per le attività di verifica e di accertamento in presenza di fabbricati per i quali il soggetto passivo chiede il riconoscimento dell’abbattimento della base imponibile nella misura del 50%, ritenendo di poter usufruire dell’agevolazione di cui al comma 747, della Legge n. 160/2019 e dell’art. 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011. E’, quindi, fondamentale verificare la natura dell’eventuale intervento eseguito dal contribuente o degli interventi necessari per risanare l’immobile. In ogni caso è sempre opportuno riportare le specifiche previsioni nel regolamento comunale.