Esenzione IMU per fabbricati merce: esclusi i ristrutturati?

📜 Il quadro normativo di riferimento

La disciplina generale è contenuta nell’art. 1, comma 751, della Legge n. 160/2019, che prevede:

• Fino al 2021: aliquota ridotta (0,1% – azzerabile dal Comune);

• Dal 2022: esenzione IMU per i fabbricati costruiti da imprese costruttrici, destinati alla vendita, non locati e non utilizzati.

Anche il D.L. 102/2013 (art. 2, co. 5-bis) stabilisce che l’esenzione sia subordinata alla presentazione della dichiarazione IMU entro i termini ordinari, pena decadenza dal beneficio.

🏗️ Chi ha diritto all’esenzione

Secondo la normativa e la prassi:

• L’immobile deve essere un fabbricato (non area) iscritto in catasto con rendita attribuita;

• Deve essere realizzato da impresa costruttrice (anche per appalto);

• Deve essere destinato alla vendita, inutilizzato e non locato;

• Deve risultare in attivo circolante (rimanenze) nella contabilità aziendale.

L’impresa costruttrice è anche quella che opera occasionalmente e indirettamente (tramite terzi), purché intestataria del titolo edilizio.

🏚️ La novità giurisprudenziale: esclusione dei ristrutturati

La Cassazione, con la citata ordinanza, ha ristretto il perimetro dell’agevolazione, affermando che:

“L’esenzione si applica esclusivamente ai fabbricati costruiti ex novo, non estendendosi agli immobili acquistati e successivamente ristrutturati (ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. c), d), f) del DPR 380/2001), anche se destinati alla vendita.”

La ratio è fondata sul carattere eccezionale delle agevolazioni fiscali e sul principio della stretta interpretazione delle norme agevolative. Di conseguenza, interventi come restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica non sono considerati “costruzione” ai fini dell’esenzione IMU.

🏛️ Conseguenze operative per i Comuni

I Comuni possono, in base a questo nuovo orientamento:

• Verificare retroattivamente le situazioni dichiarate come esenti;

• Avviare il recupero dell’IMU pregressa, escludendo le sanzioni in caso di legittimo affidamento sulla prassi precedente;

• Coinvolgere l’ufficio tecnico comunale per analizzare la natura degli interventi edilizi dichiarati, accertando se si tratti effettivamente di costruzione o solo di ristrutturazione;

• Non ritenere sufficiente la visura catastale: è necessario accedere al titolo edilizio originario per determinare la natura dell’intervento.

🧾 Cosa deve fare il contribuente

Per ottenere (o confermare) l’esenzione IMU il contribuente deve:

• Presentare dichiarazione IMU con indicazione degli identificativi catastali;

• Dimostrare che si tratta di costruzione ex novo e non di semplice ristrutturazione;

• Documentare la destinazione alla vendita, l’assenza di locazione, e l’inserimento tra le rimanenze di magazzino.

🔍 Focus: categorie di intervento escluse

Categoria edilizia Descrizione Motivo dell’esclusione Restauro e risanamento conservativo (lett. c) Conserva l’organismo edilizio Non crea nuovo fabbricato Ristrutturazione edilizia (lett. d) Modifica struttura, sagoma, uso Non costituisce costruzione Ristrutturazione urbanistica (lett. f) Trasformazioni urbanistiche profonde Ammodernamento, non nuova costruzione

📝 Conclusione

La portata dell’ordinanza n. 10932/2025 impone ai Comuni una revisione dell’interpretazione finora adottata. Il nuovo orientamento della Suprema Corte rende più selettivo l’accesso all’esenzione IMU per i fabbricati merce, limitandola ai soli casi di costruzione originale.

👉 Il Comune che decide di adeguarsi a questa interpretazione dovrà:

• agire con prudenza sul pregresso;

• motivare l’eventuale recupero tributario;

• escludere l’applicazione di sanzioni ove vi sia stato legittimo affidamento sulla prassi previgente.