Nel sistema odierno della fiscalità locale, un punto chiave riguarda la sussistenza del presupposto impositivo oggettivo ai fini IMU, che dipende strettamente dagli strumenti urbanistici regionali (L.R.). Questi strumenti, evoluti rispetto ai tradizionali piani urbanistici, si basano spesso su istituti come la perequazione urbanistica, spesso poco compresi nei tribunali, che tendono a valutare la destinazione edificatoria del singolo terreno – anziché del comprensorio territoriale o “comparto” di riferimento.
Ordinanza Cassazione n. 21111/2025: cosa cambia sul fronte IMU?
Con l’ordinanza n. 21111 del 24 luglio 2025, la Sezione 5 della Corte di Cassazione ha ribadito la differenza cruciale tra compensazione e perequazione urbanistica, evidenziando le conseguenze dirette sul pagamento dell’IMU.
Istituti a confronto: compensazione vs. perequazione urbanistica
1. Compensazione urbanistica
-
Si attiva quando un proprietario subisce un vincolo di inedificabilità o un esproprio su un terreno.
-
In cambio, l’amministrazione pubblica concede un credit edilizio distribuibile su un altro terreno, anche in un momento successivo.
-
Questo diritto edilizio non è una qualità intrinseca del terreno originario: è separabile e trasferibile. Ne consegue che, fino al completamento dell’iter (concreta assegnazione dell’area di “atterraggio”), il terreno di origine non è considerato edificabile ai fini IMU.
2. Perequazione urbanistica
-
Si attua tramite una redistribuzione della capacità volumetrica tra proprietari di un determinato comparto.
-
Ogni appezzamento riceve un indice di edificabilità costante, spalmato sull’intera area di intervento.
-
Tale indice diventa una qualità intrinseca e permanente del terreno, rendendolo automaticamente tassabile ai fini IMU, anche se la destinazione è a verde o servizi.
L’ordinanza n. 21111/2025: cosa ha stabilito la Cassazione?
La Corte di Cassazione ha ribadito i seguenti principi:
-
La compensazione urbanistica attribuisce un diritto edificatorio che non incide sul terreno d’origine e non lo rende tassabile IMU.
-
La perequazione urbanistica, al contrario, attribuisce al terreno una qualità edificatoria intrinseca, soggetta a imposizione fiscale.
-
Inoltre, una destinazione a verde pubblico o servizi non esclude automaticamente la tassazione: se il terreno ha un indice edificatorio perequativo, è soggetto a IMU.
L’effetto pratico? L’ordinanza mette in chiaro che i Comuni devono verificare quale meccanismo urbanistico è stato applicato per determinare correttamente la base imponibile IMU; diversamente, la decisione della Commissione Tributaria Regionale precedente – che aveva escluso la tassazione – è stata cassata e rinviata per un nuovo esame.
In sintesi
-
L’ordinanza n. 21111/2025 della Cassazione chiarisce che la perequazione urbanistica, a differenza della compensazione, attribuisce al terreno una qualità edificatoria intrinseca che rende il suolo tassabile ai fini IMU.
-
L’inclusione in un piano con destinazione a servizi o verde non esclude la tassazione se il terreno ha capacità edificatoria derivante da perequazione.
Aggiungi commento
Commenti