Con l’ordinanza n. 21749 del 29 luglio 2025, la Corte di Cassazione ha chiarito il trattamento IMU dei fabbricati privi di rendita catastale, distinguendo in modo netto tra fabbricati collabenti (F/2) e fabbricati in corso di costruzione (F/3).
Per i fabbricati collabenti (categoria F/2) l’IMU non è dovuta. Pur essendo qualificati come “fabbricati” ai fini catastali, essi sono privi di rendita e, per il loro stato di degrado, non sono idonei a produrre reddito: manca quindi la base imponibile del tributo. Tali immobili non possono essere riqualificati come aree edificabili, salvo il caso di demolizione, evento che fa emergere la tassazione sul valore del terreno libero.
Diverso il regime dei fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3): in questo caso l’IMU è dovuta sul valore venale dell’area edificabile, poiché il fabbricato non esprime una capacità contributiva autonoma rispetto al suolo. La base imponibile è determinata detraendo dal valore dell’area quello del fabbricato in corso d’opera.
La Corte precisa tuttavia che nelle sopraelevazioni su fabbricati esistenti non si applica la tassazione come area edificabile: l’imposta diventa dovuta solo al momento dell’ultimazione o dell’utilizzo del nuovo fabbricato, poiché non si sfrutta una volumetria autonoma ma quella già assentita all’edificio originario. La tassazione anticipata dell’area è ammessa solo per interventi “pesanti” di demolizione e ricostruzione con incremento di volumetria.
Resta infine incerto il trattamento dei fabbricati F/3 autonomi, insistenti sulla stessa particella di un fabbricato già ultimato: sebbene si utilizzi volumetria “residua”, difficilmente tale area può essere considerata pertinenza assorbita dal fabbricato esistente quando vi sia uno sfruttamento edilizio autonomo. Su questo punto si attendono ulteriori chiarimenti interpretativi.
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