Le aree urbane – come cortili, giardini, parcheggi o spazi scoperti contigui alle abitazioni – ai fini IMU sono, di regola, considerate aree edificabili e non pertinenze del fabbricato. La tassazione unitaria con l’immobile è ammessa solo quando tali aree non siano suscettibili di una diversa destinazione se non a seguito di una radicale trasformazione.
Con la sentenza n. 26673, la Corte di cassazione conferma un orientamento restrittivo: le aree classificate in catasto come F/1 (aree urbane) – prive di rendita e comprendenti giardini, cortili, campi da gioco e parcheggi – non sono né terreni agricoli né fabbricati, ma porzioni di suolo funzionali all’edificazione e, come tali, rientrano nella categoria delle aree edificabili, soggette a imposizione autonoma sul valore venale.
Perché possa riconoscersi la pertinenzialità, occorre che la destinazione a servizio o ornamento del fabbricato sia oggettivamente manifesta e non revocabile se non con interventi radicali. In caso contrario, osserva la Corte, si aprirebbero spazi elusivi contrari alla ratio del tributo. Quanto alla dichiarazione, un orientamento ammette che non sia indispensabile se la destinazione pertinenziale risulta inequivocabilmente conosciuta dal Comune tramite documentazione anche non tributaria.
Il quadro va però letto alla luce della riforma IMU dal 2020: l’art. 1, comma 741, lett. a), L. 160/2019 subordina la pertinenzialità a due condizioni cumulative:
a) la qualificazione deve discendere dalla disciplina urbanistica;
b) l’area deve essere accatastata unitariamente al fabbricato.
L’accatastamento unitario assume quindi valore costitutivo della pertinenza e, coerentemente, non produce effetti retroattivi.
Alcune considerazioni
La decisione rafforza una linea rigorosa che privilegia la tassazione autonoma delle aree F/1, riducendo gli spazi per qualificazioni pertinenziali “di fatto”. Dopo il 2020, il baricentro si sposta definitivamente sul dato urbanistico-catatale: senza accatastamento unitario e senza un vincolo urbanistico che renda l’area insuscettibile di diverso uso, la pertinenzialità difficilmente è difendibile.
Sul piano operativo, ciò implica che:
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per i Comuni, il controllo IMU può fondarsi con maggiore certezza sulle risultanze catastali;
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per i contribuenti, la tutela passa da scelte formali tempestive (accatastamento unitario coerente e verifiche urbanistiche), non da mere destinazioni d’uso;
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le regolarizzazioni tardive non sanano il passato: l’effetto è ex nunc.
In sintesi, la sentenza consolida un approccio che premia la certezza del diritto e scoraggia qualificazioni elastiche, ma richiede attenzione preventiva per evitare aggravi impositivi inattesi.
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