Con la sentenza n. 27020 dell’8 ottobre 2025, la Corte di cassazione ha stabilito che è nullo l’avviso di accertamento IMU che nega l’esenzione per gli alloggi sociali senza una motivazione specifica, quando l’ente proprietario (ex IACP) abbia dichiarato l’esenzione nel modello IMU, anche tramite la mera barratura dell’apposita casella prevista per le esenzioni.
Il quadro normativo
L’esenzione (o assimilazione all’abitazione principale) per gli alloggi sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008, è prevista:
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fino al 2019 dall’art. 13, comma 2, lett. b), del DL 201/2011;
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dal 2020 dall’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3, della L. 160/2019.
La giurisprudenza di legittimità ha già chiarito che tale beneficio spetta anche agli ex IACP (ed enti equivalenti regionali), limitamente agli immobili effettivamente destinati ad alloggi sociali.
Il punto decisivo: la motivazione dell’atto
La Cassazione non si concentra tanto sulla spettanza dell’esenzione (ormai pacifica), quanto sulla motivazione dell’avviso di accertamento con cui il Comune la disconosce.
In via generale, l’ente non è tenuto a motivare il diniego di ogni possibile esenzione astrattamente applicabile. Tuttavia, fa eccezione il caso in cui:
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l’esenzione sia espressamente dichiarata dal contribuente;
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il modello dichiarativo non consenta ulteriori specificazioni oltre alla barratura della casella.
In questa situazione, l’onere motivazionale del Comune si rafforza e deve essere commisurato alla qualità del soggetto dichiarante e alle informazioni già nella disponibilità dell’ente.
Il ruolo della conoscenza “qualificata” del Comune
Per gli alloggi sociali, il Comune dispone di una conoscenza istituzionale diretta: anagrafe degli alloggi, assegnazioni, requisiti soggettivi e oggettivi. Quando la richiesta proviene da un ente pubblico qualificato (ex IACP), la barratura della casella “esenzioni” rende chiaro e univoco il riferimento all’esenzione per alloggi sociali.
Di conseguenza, il Comune non può limitarsi a disconoscere l’esenzione senza spiegare le ragioni concrete (assenza dei requisiti, diversa destinazione, mancata locazione, ecc.). In mancanza, l’avviso è carente di motivazione e quindi nullo.
Considerazioni operative
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Oggi, inoltre, un avviso che disconosce un’esenzione dichiarata è soggetto al contraddittorio preventivo ex art. 6-bis dello Statuto del contribuente, che avrebbe potuto evitare il vizio motivazionale.
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Resta fermo che, in astratto, il contribuente dovrebbe indicare i requisiti e gli immobili interessati; ma la struttura del modello e la conoscenza del Comune possono rendere sufficiente una dichiarazione “semplificata”.
In sintesi
Quando un ente di edilizia residenziale pubblica dichiara l’esenzione IMU per alloggi sociali, il Comune:
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deve motivare puntualmente il diniego;
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non può limitarsi a un accertamento generico;
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in difetto, l’avviso è nullo.
La decisione rafforza il principio di motivazione graduata degli atti impositivi e valorizza la conoscenza qualificata dell’ente impositore.
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