In vista del saldo IMU 2025, la giurisprudenza di legittimità ha ridefinito in senso restrittivo il perimetro dell’esenzione per gli immobili merce, incidendo su tre profili chiave: locazione infrannuale, ristrutturazioni e obblighi dichiarativi.
1) Locazione anche temporanea: esenzione esclusa
Con le ordinanze n. 10394/2025 e n. 18944/2025, la Cassazione nega l’esenzione se l’immobile merce viene locato anche solo per una parte dell’anno. Non è ammessa una fruizione proporzionale infrannuale, perché il legislatore consente riduzioni o esenzioni parziali solo nei casi espressamente previsti. L’indirizzo conferma la posizione MEF già espressa nel 2014.
2) Ristrutturazioni: beneficio solo per la “nuova costruzione”
Con l’ordinanza n. 10392/2025, l’esenzione è limitata ai fabbricati di nuova costruzione, escludendo quelli acquistati e poi ristrutturati (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), anche se destinati alla vendita. La lettura contrasta con la precedente prassi MEF (ris. 11/DF/2013), che ammetteva l’esenzione anche per immobili recuperati.
3) Dichiarazione IMU: obbligo annuale a pena di decadenza
La Cassazione ribadisce che, per gli immobili merce, la dichiarazione va presentata ogni anno. Con l’ordinanza n. 8357/2025 (confermata dalla n. 28452/2025), si afferma che destinazione alla vendita e assenza di locazione sono fatti variabili e devono essere dichiarati annualmente, pena la perdita del beneficio.
Nota critica
L’obbligo dichiarativo annuale è espressamente previsto dalla legge solo per gli enti non commerciali; per gli altri soggetti, in linea generale, vale l’ultrattività della dichiarazione in assenza di variazioni. Nonostante ciò, la Cassazione estende l’obbligo annuale agli immobili merce, segnando un netto irrigidimento.
Conclusione
Il quadro attuale impone alle imprese costruttrici una gestione molto prudente: niente locazioni, esenzione circoscritta alla nuova costruzione e dichiarazione IMU da rinnovare ogni anno per non decadere dal beneficio.
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