Il tema dell’opponibilità al Comune della scrittura privata costitutiva del diritto di abitazione ai fini IMU è stato a lungo controverso e ha trovato un chiarimento decisivo solo con la recente giurisprudenza di legittimità.
Dopo l’introduzione dell’IMU e la scomparsa delle agevolazioni ICI per gli usi gratuiti a favore dei parenti, si è diffusa la prassi di costituire un diritto reale di abitazione ex art. 1021 c.c., così da trasferire la soggettività passiva IMU dall’owner all’habitator.
Forma dell’atto e data certa
La costituzione del diritto di abitazione richiede la forma scritta (art. 1350 c.c.) e può avvenire anche tramite scrittura privata, che acquista data certa mediante registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. La trascrizione nei registri immobiliari, pur rilevante sul piano civilistico, non ha effetti costitutivi, ma solo dichiarativi.
L’evoluzione della giurisprudenza
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Cass. n. 19145/2016: ha escluso l’opponibilità al Comune di un diritto reale non pubblicizzato, qualificando l’ente impositore come “terzo”.
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Cass. n. 6159/2021: ha ribadito che una scrittura privata non registrata e priva di data certa non è opponibile al Comune.
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Cass. n. 4329/2025: segna il punto di svolta.
Con quest’ultima ordinanza, la Corte ha affrontato il caso di un diritto di abitazione costituito con scrittura privata non autenticata né trascritta, ma regolarmente registrata, quindi munita di data certa e comunicata al Comune.
Il principio affermato
La Cassazione chiarisce che:
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la trascrizione non è necessaria ai fini fiscali;
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il Comune non è un terzo tutelato dalla trascrizione, poiché non vanta diritti reali sul bene;
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è sufficiente che il contribuente fornisca prova scritta con data certa della perdita del diritto reale che fondava la sua soggettività passiva IMU.
Principio di diritto
In tema di IMU, la costituzione del diritto reale di abitazione mediante scrittura privata registrata, avente data certa, ancorché non autenticata né trascritta, regolarmente comunicata al Comune prima dell’annualità accertata, è idonea a esonerare il proprietario dall’obbligo di pagamento dell’imposta, divenendo soggetto passivo esclusivo l’habitator per la durata del diritto.
Implicazioni operative
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Per i contribuenti: è possibile trasferire legittimamente la soggettività passiva IMU senza atto notarile, purché l’atto sia registrato e comunicato.
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Per i Comuni: non è legittimo disconoscere il diritto di abitazione solo per mancanza di trascrizione, se l’atto è valido, registrato e anteriore all’annualità accertata.
La decisione contribuisce a stabilizzare una prassi diffusa, ponendo un punto fermo nel rapporto tra diritto civile e presupposto impositivo IMU.
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